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產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商100個知識點(diǎn)（中）
來源：高新院 achie.org 日期：2022-02-17 點(diǎn)擊：次
34、土地指標(biāo)
土地指標(biāo)是政府為了保護(hù)耕地面積，對建筑面積與其它項目的控制手段，上級下達(dá)給本級的用地和耕地保有量指標(biāo)，其中包括耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積、城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模、建設(shè)用地總規(guī)模、城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模、新增建設(shè)用地規(guī)模、新增建設(shè)用地占用農(nóng)用地和耕地規(guī)模等。
35、土地出讓分類
土地出讓一般分為五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
36、土地出讓方式
土地出讓方式是指土地使用權(quán)取得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產(chǎn)處置的一種方式，出讓方式有掛牌、協(xié)議出讓、招標(biāo)和拍賣四種形式。中國法律規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限是居住用地70年，商旅、娛樂用地40年，其他用地50年。
37、土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。
38、工業(yè)用地
工業(yè)用地就是指獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進(jìn)一步細(xì)分為一類、二類、三類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。
39、什么是生地、毛地、凈地、熟地？
一般而言，生地、熟地重點(diǎn)著眼于建設(shè)；而毛地、凈地更多著眼于出讓。
（1）生地：生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。
（2）毛地：毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。
（3）凈地：凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。從物質(zhì)的角度來講，凈地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的土地；從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒有設(shè)定他項權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地。
（4）熟地：熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。
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40、土地儲備
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。
41、土地投資
土地投資是以土地為載體，或以土地為投資對象，通過對土地進(jìn)行開發(fā)，促進(jìn)土地增值，從而獲得投資收益。一般直接進(jìn)行土地投資具有位置固定（屬于不動產(chǎn)投資）、投資額較大、資金占用時間長、增值明顯等特性。
42、廠房知識及分類
廠房主要用于從事工業(yè)制造、生產(chǎn)、裝配、維修、檢測等活動的房屋。
（1）按建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼鐵結(jié)構(gòu)
（2）按建筑層數(shù)分類單層（一層）、雙層（二層）、多層（二層以上）、獨(dú)棟（獨(dú)門獨(dú)院）
（3）按適用功能
機(jī)械加工制造、重工類:一般要求單層，而且對廠房的高度、地面承重有要求，部分行業(yè)要求行車梁，可以裝行車（吊車）。
輕紡電子加工類:雙層和多層廠房即可，考慮原料、貨物進(jìn)出方便，一般要求有工業(yè)貨梯2噸或以上。
食品化工類:除了房屋結(jié)構(gòu)之外對房屋的配套有一些要求，比如:環(huán)保、消防、排污等。物流倉庫類
43、標(biāo)準(zhǔn)廠房及基本要求
標(biāo)準(zhǔn)廠房指在指定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投資項目提供生產(chǎn)經(jīng)營場所的發(fā)展平臺。標(biāo)準(zhǔn)化廠房的“標(biāo)準(zhǔn)”與行業(yè)性質(zhì)有關(guān)，因為各行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房用途、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和資金等情況不同。因此，不同行業(yè)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化廠房。相同行業(yè)，在一定范圍內(nèi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這種“標(biāo)準(zhǔn)”也是相對而言的。
標(biāo)準(zhǔn)廠房的基本要求：
（1）設(shè)備的安裝應(yīng)符合要求，包括設(shè)備間距、工藝流程的合理性等。
（2）安全通道寬度要大于1.4米，主通道寬度應(yīng)大于3米，人行通道寬度要大于0.8米。
（3）消防設(shè)計要合理，并保證符合消防安全要求，要求與辦公室裝修，寫字樓裝修一樣。
（4）工房內(nèi)要有區(qū)域劃分，包括加工區(qū)、產(chǎn)品存放區(qū)、原料存放區(qū)、休息區(qū)等。
（5）配電、照明等動力柜要符合安全要求。
（6）標(biāo)語、標(biāo)識、操作規(guī)程、定置圖要醒目，要有宣傳欄。
（7）定置管理：其它要求根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理規(guī)劃定置。
44、建筑密度
建筑密度是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
45、建筑容積率
容積率又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。（容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)）
46、建筑系數(shù)
建筑系數(shù)指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
47、投資強(qiáng)度
投資強(qiáng)度即固定資產(chǎn)投資額(包括廠房、設(shè)備和地價款)除以土地面積，是衡量開發(fā)區(qū)土地利用率的重要標(biāo)準(zhǔn)。投資強(qiáng)度、投資總額和注冊資本之間是有一定聯(lián)系的，其中前兩者之間存在一定的邏輯關(guān)系。
48、固定資產(chǎn)投資
固定資產(chǎn)投資是以貨幣形式表現(xiàn)的、企業(yè)在一定時期內(nèi)建造和購置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費(fèi)用變化情況。包括房產(chǎn)、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具、以及企業(yè)用于基本建設(shè)、更新改造、大修理和其他固定資產(chǎn)投資等。
49、固定資產(chǎn)投資額
固定資產(chǎn)投資額是以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)的工作量以及與此有關(guān)的費(fèi)用的總稱。反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度和投資比例關(guān)系的綜合性指標(biāo)。國家規(guī)定投資計劃和控制投資規(guī)模的重要依據(jù)。1989年1月起，國家將其作為定期公布的8項重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。一般公布的是全民所有制單位基本建設(shè)和更新改造自年初至報告月止累計完成的固定資產(chǎn)投資額。固定資產(chǎn)投資額按其構(gòu)成內(nèi)容可分為：建筑安裝工程投資；設(shè)備、工器具購置投資和其他費(fèi)用。
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50、土地出讓金
土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。
51、土地出讓金一般計算辦法
（1）有實(shí)際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。
（2）發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。
（3）通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。
52、PPP
PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服務(wù)領(lǐng)域，政府采取競爭性方式選擇具有投資、運(yùn)營管理能力的社會資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，由社會資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績效評價結(jié)果向社會資本支付對價。PPP是以市場競爭的方式提供服務(wù)，主要集中在純公共領(lǐng)域、準(zhǔn)公共領(lǐng)域。PPP不僅是一種融資手段，還是一次體制機(jī)制變革，涉及行政體制改革、財政體制改革、投融資體制改革。
53、BOT
BOT是（build—operate—transfer）即“建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”，實(shí)質(zhì)上是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式，以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許，允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價格可以有所限制，保證私人資本具有獲取利潤的機(jī)會。整個過程中的風(fēng)險由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。當(dāng)特許期限結(jié)束時，私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門，轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理。
54、BT
BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個項目的運(yùn)作通過項目公司總承包，融資、建設(shè)驗收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項目總投資加上合理回報的過程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項目融資的一種新模式。
55、招標(biāo)有哪些方式？
招標(biāo)按競爭開放程度，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)兩種方式。
（1）公開招標(biāo)。屬于非限制性競爭招標(biāo)，這是一種充分體現(xiàn)招標(biāo)信息公開性、招標(biāo)程序規(guī)范性、投標(biāo)競爭公平性，大大降低串標(biāo)、抬標(biāo)和其他不正當(dāng)交易的可能性，最符合招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)勝劣汰和三公原則的招標(biāo)方式，常用的采購方式。
（2）邀請招標(biāo)。屬于有限競爭性招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)。邀請招標(biāo)適用于因涉及國家安全、國家秘密、商業(yè)機(jī)密、施工工期或貨物供應(yīng)周期緊迫、受自然地域環(huán)境限制只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇等條件限制而無法公開招標(biāo)的項目，或者受項目技術(shù)復(fù)雜和特殊要求限制，且事先已經(jīng)明確知道只有少數(shù)特定的潛在投標(biāo)人可以響應(yīng)投標(biāo)的項目，或者招標(biāo)項目較小，采用公開招標(biāo)方式的招標(biāo)費(fèi)用占招標(biāo)項目價值比例過大的項目。
56、投資密度
投資密度是指單位面積內(nèi)吸收投入的資金數(shù)量，工業(yè)園區(qū)資密度主要指工業(yè)園區(qū)累計投資額（包括園區(qū)和企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投入、購地投入、基建投入、設(shè)備投入及其他投入）與建成面積的比值投資密度=工業(yè)園區(qū)累計數(shù)額/建成面積的比值。
57、投資回收期
投資回收期亦稱“投資回收年限”。投資項目投產(chǎn)后獲得的收益總額達(dá)到該投資項目投入的投資總額所需要的時間(年限)。投資回收期的計算有多種方法。按回收投資的起點(diǎn)時間不同，有從項目投產(chǎn)之日起計算和從投資開始使用之日起計算兩種；按回收投資的主體不同，有社會投資回收期和企業(yè)投資回收期；按回收投資的收入構(gòu)成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。
58、資產(chǎn)評估
資產(chǎn)評估是指由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策和調(diào)查研究所獲得的資料，根據(jù)特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標(biāo)準(zhǔn)，采用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)原則和適當(dāng)?shù)挠嬎惴椒ǎ匦麓_定某種資產(chǎn)價值的工作，簡要就是對資產(chǎn)某一時點(diǎn)的價格進(jìn)行估算。
59、外資質(zhì)量評價的基本標(biāo)準(zhǔn)
（1）是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策；
（2）是否符合國家的區(qū)域外資政策；
（3）技術(shù)水平是否先進(jìn)適用；
（4）項目是否符合環(huán)保要求；
（5）能否提高原有企業(yè)的經(jīng)營管理水平；
（6）是否創(chuàng)出了中國自己的品牌；
（7）合資企業(yè)是否由本國資本掌握控股權(quán)；
（8）合資產(chǎn)品的市場結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化；
（9）合資是否有利于增強(qiáng)原有企業(yè)的活力；
（10）合資企業(yè)的利稅指標(biāo)是否達(dá)到要求；
（11）合資企業(yè)是否具有長期持續(xù)發(fā)展的后勁。
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60、外來客商哪些投資可以計算實(shí)際進(jìn)資
（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)項目，當(dāng)年實(shí)際投入的生產(chǎn)成本；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)（含市場建設(shè)開發(fā)）項目，受讓土地投資、基礎(chǔ)工程費(fèi)和拆遷安置費(fèi)；
（3）以設(shè)備、技術(shù)、商標(biāo)、知識產(chǎn)權(quán)作價的資金；
（4）在銀行長期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；
（5）與駐市大中型企業(yè)合作開發(fā)項目的投資額；
（6）捐贈用于生產(chǎn)性項目和社會公益事業(yè)的資金；
（7）企業(yè)的流動資金（按當(dāng)年投資某月份的財務(wù)報表計算），但流通、咨詢、中介服務(wù)類企業(yè)只認(rèn)定固定資產(chǎn)投資；
（8）各部門爭取上級計劃之外的資金。
61、外商投資企業(yè)如何辦理退稅手續(xù)
（1）納稅人申請減稅、免稅，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請，并按規(guī)定附送有關(guān)資料；
（2）減稅、免稅的申請須經(jīng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批；
（3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報送減免稅金統(tǒng)計報告；
（4）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定使用減免稅金。對不按規(guī)定用途使用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；
（5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后停止其減稅、免稅，對不報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追回已相應(yīng)減免的稅款；
（6）減稅、免稅期滿，納稅人應(yīng)自期滿次日起恢復(fù)納稅。
62、M0用地
M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）是在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需求。
M0是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。
63、三通一平，五通一平，七通一平，十一通一平分別指？
三通一平是建設(shè)項目在正式施工以前，施工現(xiàn)場應(yīng)達(dá)到水通、電通、道路通和場地平整等條件；
五通一平是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地；
七通一平指基本建設(shè)中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔巴恋仄秸鹊幕A(chǔ)建設(shè)。
十一通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和土地平整。
64、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型
（1）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)是專門為從事某種產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而設(shè)計的園區(qū)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的。
（2）產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒有切實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)征用土地完善基礎(chǔ)設(shè)施，然后再運(yùn)營相關(guān)成熟模式來形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進(jìn)駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。
（3）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。
65、政府引導(dǎo)基金
政府引導(dǎo)基金又稱創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金，是指由政府出資，并吸引有關(guān)地方政府、金融、投資機(jī)構(gòu)和社會資本，不以營利為目的，以股權(quán)或債權(quán)等方式投資于創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)或新設(shè)創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項資金。
66、工業(yè)用電
工業(yè)用電是指主要從事大規(guī)模生產(chǎn)加工行業(yè)的企業(yè)用電。三相380V供電，或者直接高壓電線進(jìn)戶。
67、大工業(yè)電價
大工業(yè)電價，是用戶受電變壓器總?cè)萘浚òú唤?jīng)過變壓器的高壓電機(jī)的容量）在315kVA及以上的電冶煉、烘焙、電解、電化的一切工業(yè)生產(chǎn)用電，機(jī)關(guān)、部隊、學(xué)校、學(xué)術(shù)研究、試驗等單位的附屬工廠生產(chǎn)產(chǎn)品并納入國家計劃或?qū)ν獬惺丈a(chǎn)及修理業(yè)務(wù)的用電電價。
